出品：新浪财经上市公司研究院
作者：大眼楼管/半隐
朗诗绿色管理有限公司（下文简称“朗诗绿色管理”）于今年10月10日公布了其前三季度的经营数据，签约销售额总计约为145.30亿元，签约建筑面积约为741828平方米，分别同比下降了14.5%和16.9%。
公司官网表示，公司自2014年开始持续转型升级，提出“轻资产化运营”战略，大力发展委托代建、合作开发、小股操盘等业务。而2022年公司将名字由“朗诗绿色地产”变更为“朗诗绿色管理”，也能看出公司对更多元化发展的希望。不过，代建作为公司目前发力的另一主要赛道，2023年上半年营收仅占总营收的5%左右，在短时间内还无法挑起大梁。
代建业务营收占比低 毛利空间压缩 房地产业务仍承压
根据克而瑞研究，自2023年开始政策、市场等多方面都利好代建业务。各地相关政策的出台对政府代建项目的推动作用，如福建省提出总投资3000万元以上的省级政府投资项目原则上实行代建；同时，城投平台拿地后开发速度远低于平均水平，利好代建业务。而公开报道也指出，随着越来越多的房企进场，行业竞争将日趋激烈，“蓝海”也可能很快成为“红海”。
从公司的收入结构来看，2023年上半年公司实现收入总额为39.64亿元，同比下降约31.07%。房地产开发实现收入37.48亿元，去年同期收入54.67亿元，降幅为31.43%；代建业务实现收入2.13亿元，较去年同期2.83亿元下降0.7亿元，降幅为24.56%。其中房地产开发业务营收占总营收的94.55%，代建业务占比5.37%。由此可见，公司的代建业务规模依然较小，与房地产业务规模相差较大。
从毛利来看，2023上半年公司实现毛利7.3亿元，较去年同期11.7亿元下降4.4亿元。根据相关数据计算，房地产业务的毛利率约为18.39%，较去年下降7.56%；代建业务的毛利率为32.78%，同比下降29.66%。代建行业上半年毛利率虽高于房地产行业，但利润空间也有所下滑。
由上半年以上两个经营数据不难看出，房地产开发销售仍是公司营收的重头，提供现金流的关键。代建业务所占公司总营收较低，且利润空间收到一定压缩，后续业务发展有待市场验证。
此外，公司2023年上半年实现归母净利润为-0.35亿元，较去年同期-5.07亿元，亏损幅度有所缩小；而少数股东收益为0.32亿元，去年同期为1.17亿元。由于公司的许多项目运用合作开发模式，从资产负债表中可以看出，少数股东权益由去年中期的18.83亿元增长到今年中期的24.11亿元，同时股东权益（不含少数股东）中储备的大幅下降，使得上半年少数股东权益占股东权益总额的85.22%。
资产负债率超70% 现金短债比小于1 偿债能力和流动性风险需关注
从公司的资本结构来看，公司上半年剔除预收款后的资产负债率为85.8%，较去年同期的79.5%有所增长，也高出“三条红线”中不超过70%的指标。
短期有息负债中包括银行借款、优先票据、EB–5贷款及EB–5投资人出资款等一年内到期的部分余额为9.91亿元，去年同期余额为25.40亿元，下降了15.49亿元，主要是银行借款和来自金融机构的贷款流动性部分分别下降了6.35亿元和1.81亿元，二零二零年有担保优先票据下降了9.23亿元，而二零二二年有担保优先票据增加了2.07亿元。其中二零二零年有担保优先票据在2022年10月通过了交换要约。同时公司表示交换要约完成后，未偿还本金额37，184，000美元，预期无法根据交换要约前的票据条款到期按时还款。该公告发布于2022年10月21日，未偿还的部分相对于2022年10月20日的到期日，已逾期。审计师在2022年审计报告中“对持续经营有关的重大不确定性”部分指出，截至批准综合报表日期，公司存在未能于到期日付款而拖欠本金36.97百万美元的违约优先票据；并且在2022年12月31日后，公司收到债权人函件，正式要求其偿付此违约优先票据下本息共370万美元，否则可能会向法院提出清盘呈请。在今年中期报告中该债券在借款流动性部分存在余额2.62亿元，进一步情况有待考察。
公司上半年的现金及现金等价物余额为8.74亿元，较去年同期13.48亿元下降4.74亿元，降幅约为35.20%。参考上文中短期负债余额进行估算，上半年现金短债比为0.88，较去年同期增长了0.35。由于指标依然小于1，说明在手资金对短期债务不能做到完全覆盖。
从经营活动的现金流来看，上半年经营活动所用现金净额为-0.99亿元，较上年同期有所缓和，仍为负值。在今年7月，公司公告了出售其间接全资附属公司LHC股份的进展，以此来提高公司的流动资金，缓解一定的流动性压力。
